住宅ローンの繰り上げ返済ってした方がいい?【条件付きでお得】

House LIFE

住宅ローンを借りてる方
「住宅ローンがたくさん残ってる。毎月の返済以外で少しお金に余裕ができたんだけど、貯金するか、繰り上げ返済するか迷ってる。“繰り上げ返済 → 損”っていう噂もあるけど、繰り上げ返済ってした方がいいですか?」

こういった疑問に答えます。

本記事の内容

  • 住宅ローンの繰り上げ返済は、条件付きでお得
  • おすすめの繰り上げ返済のやり方とは?
  • 参考:私の繰り上げ返済の体験談

こんにちは、ヒデハルです。
住宅ローンは10年で完済しました。

住宅ローンを借りてる方のよくある悩みで、
「毎月の返済以外で少しお金に余裕ができた。貯金するか、繰り上げ返済するか迷ってる。繰り上げ返済ってした方がいいですか?」という問いがあります。

答え:
住宅ローンの繰り上げ返済は、条件に合う人ならお得。どんどんしましょう
理由:
繰り上げ返済によって、ムダな利子を減らせるから

ただし、条件に合わない人は損します

具体的に解説していきます。
※私の体験談もありますので、ご参考に!

住宅ローンの繰り上げ返済ってした方がいい?条件付きでお得

住宅ローンの繰り上げ返済は、条件付きでお得です
条件に合うなら、どんどん繰り上げ返済しましょう。

では、繰り上げ返済に向いてる人の条件とはなんでしょうか?
それは以下の5つです。

繰り上げ返済に適した人の条件

  1. 繰り上げ返済の手数料がゼロ
  2. 子供の教育費が確保できてる
  3. 不測の事態に備えた金がある
  4. 住宅ローン完済まで11年以上
  5. 住宅ローンの金利が1.1%以上

上記5つを”全て”を満たす人は、繰り上げ返済に向いてます

繰り上げ返済すれば、利子を減らせてお得なので、どんどん繰り上げ返済をしましょう。
5つの条件を順に解説します。

条件1. 繰り上げ返済の手数料がゼロ

繰り上げ返済に手数料がゼロなら、繰り上げ返済はありです。

条件2. 子供の教育費が確保できてる

お子さんがいるご家庭なら、教育費のお金は確保できてますか?
特に高校・大学の受験料/授業料は大金が必要です。
「うちは公立・国立にいかせるから大丈夫」ではなく、志望校に落ちるリスクも考えましょう。

特に私立大学(理系)になったら、4年間の平均は約450万ですよ!
» 国立大学と私立大学どっちに行くべき?将来を見すえた選択とは?

子供の教育費が確保できてるなら、繰り上げ返済はアリです。

条件3. 不測の事態に備えたお金がある

不測の事態に備えたお金は確保できてますか?
不測の事態とは、例えば以下のようなこと。

・病気になる
・怪我をする
・家電/家/車が壊れる

こういう事態にそなえて、最低限のお金は残しておきましょう。
最低限ってどれくらい?は人それぞれですけど、100万は必要かと。

もし不測の事態への備えがあるなら、繰り上げ返済はアリです。

条件4. 住宅ローンの完済まで11年以上かかる

あなたの契約した住宅ローンは、繰り上げ返済をしないなら、完済までに何年かかりますか?
もし11年以上かかるなら、繰り上げ返済をした方がいいです。

なぜなら、住宅ローン控除は10年までだから

住宅ローン控除とは

  • 住宅ローン控除とは「住宅借入金等特別控除」と呼ばれる制度の通称
  • 家をローンで購入した場合、ローンの年末残高の1%を、毎年支払う税金(所得税や住民税)から控除してくれる
  • 適用期間は10年。ただし住宅購入した年により異なるので、こちらでご確認を

上記のとおり。

返済が11年目に入ると、住宅ローン控除の恩恵がなくなり、利子が増えて損します
繰り上げ返済によって、完済を10年に近づけましょう。

条件5. 住宅ローンの金利が1.1%以上

あなたが契約した住宅ローンの金利はいくらでしょうか?
金利が高いほど利子がふくらみ、損します。

いっぽう、先ほどの住宅ローン控除により、ローンの年末残高の1%は、毎年支払う税金から控除されます。

「支払う利子」と「控除される1%」の関係から、
あなたの住宅ローンの金利が1.1%以上なら、繰り上げ返済した方がいいでしょう

この記事を書いている2019年は、かなりの低金利。この条件にあうのは、長期固定金利や高金利の頃にローンを組んだ人ですね。
» 変動金利と固定金利どっち?後悔しない住宅ローン選び|年収1,000万サラリーマン、経験もとに語る

以上、5つの条件を解説しました。
5つの条件を”全て”満たす人は、繰り上げ返済をして、利子を減らすのがお得です

1つでも条件を満たさないなら、繰り上げ返済はやめておきましょう。
リスクあり or かえって損します。

おすすめの繰り上げ返済のやり方とは?

繰り上げ返済に適した人むけに、おすすめのやり方を解説します。

おすすめの繰り上げ返済方法

  • 種類:期間短縮型
  • タイミング(長期スパン):なるべく早く
  • タイミング(1年スパン):年末は避ける

種類:期間短縮型

繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類あります。

  • 期間短縮型:毎月の返済額は変わらずに、残りの返済期間を減らす方法
  • 返済額軽減型:返済期間は変わらずに、月々の返済金額を減らす方法

お得なのは「期間短縮型」です
短縮された返済期間の利子が軽減されるので、返済額軽減型にくらべて、利子軽減効果が高いから。

タイミング(長期スパン):なるべく早く

期間短縮型で繰り上げ返済するとき、何年目にするか?は、早い方が得です。

例えば、100万を繰り上げ返済するケースでは、返済の5年目に実行するよりも、1年目に実行した方が、利子軽減効果が大きくなります。

タイミング(1年スパン):年末は避ける

1年スパンで考えたときは、年末は避けた方が得です。
なぜならば、住宅ローン控除は、年末のローン残高で控除額が決まるから。

100万円返済する → 年末のローン残高が100万円減る → 控除額が1万円(=100万×1%)が減る、ってこと。

もちろん利子は減りますが、年末に繰上げ返済をするのは、トータルではむしろ損
それなら1~2か月遅らせて、年明け早々にする方がお得です。

参考:私の繰り上げ返済の体験談を語る

私においては、5つの条件にすべて合致したので、繰り上げ返済をしました。
条件4、5においては、こんな感じ。

・当初は35年の返済計画
・金利は1.4%(10年目まで)/2.4%(11年目から)※フラット35s

家を購入した当時(2009年)は35年返済を考えていました(→長い!)。
35年となると、変動金利はやや不安だったので、固定金利を選びました(→金利悪!)。

しかし返済2年目あたりで「このままじゃイカン、利子でかなり損しちゃう!」と考え、繰り上げ返済をどんどんしました。

おかげで、10年目で完済でき、ムダな利子をかなり減らすことができました。

私のケースでは繰り上げ返済が得でしたが、あなたにも当てはまるかどうかは別問題
「繰り上げ返済は、5つの条件を満たすかどうかで判断すること」をおすすめします

まとめ:住宅ローンの繰り上げ返済ってした方がいい?【条件付きでお得】

記事のポイントをまとめます。

  • 繰り上げ返済は、5つの条件を満たすならお得
  • 条件1:繰り上げの手数料がゼロ
  • 条件2:子供の教育費への備えがある
  • 条件3:不測の事態への備えがある
  • 条件4:住宅ローン完済まで11年以上
  • 条件5:住宅ローンの金利が1.1%以上
  • 期間短縮型/早いうちに/年末は避ける、がオススメ

こんなとこでしょうか。

繰り上げ返済の損得は、あなたの環境しだい。
本記事を参考に、上手なローン返済を。

参考になれば幸いです😌

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